Interpelacja w sprawie tzw. ustawy powodziowej

Interpelacja w sprawie tzw. ustawy powodziowej Interpelacja nr 5685 do ministra spraw wewnętrznych i administracji, ministra sprawiedliwości w sprawie tzw. ustawy powodziowej Zgłaszający: Bożena Lisowska Data wpływu: 21-10-2024 Szanowni Panowie Ministrowie , przepisy tzw. ustawy powodziowej weszły w życie bez vacatio legis , żeby jak najszybciej można było pomóc osobom poszkodowanym i samorządom dotkniętym powodzią. Publikacja ustawy nastąpiła 4.10.2024 r., tym samym akty notarialne sporządzane od 5 października weszły do obrotu prawnego, stanowiąc dla stron podpisanej umowy ważne zabezpieczenie ich interesów, w tym m.in. uruchomionych kredytów na zakup nieruchomości. Zgodnie z art. 27a ustawy gminie - w okresie wskazanym w przepisach - przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze gminy dotkniętej powodzią. Założeniem ustawodawcy było, żeby nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne weszły w skład gminnego zasobu mieszkaniowego. W okresie od 5.10.2024 r. do 30.04.2025 r. akty notarialne dla transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych i nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi na obszarze, który został wymieniony w przepisach wykonawczych, powinny być sporządzane jako umowy warunkowe, ponieważ gminom przysługuje prawo pierwokupu. Brak zachowania tej procedury powoduje nieważność zawartych umów, bez względu na to, czy gminy, których budżety nadwyrężone zniszczeniami powodziowymi, skorzystają z prawa pierwokupu czy nie. Ponadto zgodnie z brzmieniem art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego budynki są trwale związane z gruntem, o ile na mocy przepisów szczególnych nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, np. budynki posadowione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowiące jako nieruchomości budynkowe - odrębny przedmiot własności. W przepisach tzw. specustawy użyto nieścisłego, potocznego sformułowania „budynki mieszkalne jednorodzinne“, pomimo że same budynki nie mogą być przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. W związku z tym proszę o udzielenie odpowiedzi na poniższe pytania: Jakie działania zamierzają podjąć MSWiA oraz Ministerstwo Sprawiedliwości w związku z tym, że w obrocie prawnym - według danych Krajowej Rady Notarialnej - jest już około 1000 umów, które nie są umowami warunkowymi, a więc obarczone są wadą prawną? Bardzo duże zniszczenia nadwyrężyły budżety tych gmin, które zostały dotknięte powodzią. Czy wprowadzenie w życie przepisu art. 27a tzw. specustawy poprzedzone zostało analizą, jakie jest zainteresowanie możliwością skupowania przez gminy nieruchomości o funkcji mieszkaniowej, które miałyby zasilić ich mieszkaniowy zasób? Czy Ministerstwo Sprawiedliwości opracowało projekt zmian przepisów mających na celu uregulowanie powyżej wskazanych kwestii? Czy Ministerstwo Sprawiedliwości zamierza zmienić nieprecyzyjne sformułowanie „budynki mieszkalne jednorodzinne”, które jest sprzeczne z kodeksową definicją nieruchomości oraz może doprowadzić do komplikacji interpretacyjnej w zakresie stosowania nowego prawa? Z poważaniem Bożena Lisowska

Odpowiedź na interpelację w sprawie tzw. ustawy powodziowej Odpowiedź na interpelację nr 5685 w sprawie tzw. ustawy powodziowej Odpowiadający: sekretarz stanu w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji Czesław Mroczek Warszawa, 20-12-2024 Szanowny Panie Marszałku, w odpowiedzi na interpelację numer 5685 Pani Poseł Bożeny Lisowskiej w sprawie tzw. ustawy powodziowej, uprzejmie informuję, że 21 listopada 2024 r. Sejm Rzeczypospolitej Polskiej uchwalił ustawę o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz niektórych innych ustaw [1] , której celem jest ułatwienie udzielania pomocy osobom i instytucjom poszkodowanym w wyniku powodzi we wrześniu 2024 r. Ustawa obowiązuje od 26 listopada br. Przepisy ww. regulacji zostały opracowane przez Rządowe Centrum Legislacji, na podstawie propozycji przedstawionych przez poszczególne resorty, w tym w szczególności przez Ministra Rozwoju i Technologii, Ministra Infrastruktury, Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Ministra Klimatu i Środowiska oraz Ministra Finansów. Kwestie doprecyzowania przepisów dotyczących prawa pierwokupu – poruszane w ww. wystąpieniu Pani Poseł – zostały wypracowane w uzgodnieniu pomiędzy Ministerstwem Rozwoju i Technologii oraz Ministerstwem Sprawiedliwości i Rządowym Centrum Legislacji. W art. 1 pkt 18 ustawy wprowadzono zmiany w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi [2] , polegające na nadaniu nowego brzmienia art. 27a dotyczącemu prawa pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych dla gminy, na obszarze której są położone. Zgodnie ze znowelizowanym ww. przepisem prawa gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy powodziowej (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 września 2024 r. w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi, oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie [3] ) i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu położonego na obszarze przedmiotowej gminy samodzielnego, wyodrębnionego lokalu mieszkalnego lub udziału w tym lokalu lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub udziału w takiej nieruchomości. Lokale mieszkalne i udziały w lokalach mieszkalnych oraz nieruchomości i udziały w nieruchomościach będą wchodzić w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Powyższy przepis prawa doprecyzowuje zakres przedmiotowy pierwokupu, wskazując, że prawo pierwokupu: przysługuje tylko w stosunku do wyodrębnionych lokali mieszkalnych, czyli takich, dla których w dacie sporządzania warunkowej umowy sprzedaży założona jest księga wieczysta, co wyłącza spod działania pierwokupu lokale nabywane w wykonaniu umów deweloperskich, gdzie klienci zapłacili już na rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji deweloperskiej, często z kredytów bankowych, całe ceny i wprowadzenie w tej sytuacji pierwokupu gminy doprowadziłoby do tego, że w przypadku skorzystania przez gminę z prawa pierwokupu, zapłaciłaby ona cenę za lokal deweloperowi, a klient pozostałby z problemem kredytu bankowego udzielonego mu na zakup lokalu; dotyczy także sprzedaży udziałów we wskazanych wyżej nieruchomościach lokalowych – zmiana przedmiotowego przepisu prawa ma na celu usunięcie wszelkich wątpliwości interpretacyjnych; przysługuje w stosunku do własności lub udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Ponadto, doprecyzowane brzmienie art. 27a ust. 2 ustawy powodziowej określa tryb realizacji pierwokupu, przenosząc go z uregulowań objętych ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [4] do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [5] , co jest korzystniejsze dla strony umowy warunkowej sprzedaży, gdyż uprawnionego z tytułu pierwokupu (gminę) o zawarciu umowy warunkowej sprzedaży informować będzie notariusz, a nie zobowiązany z tytułu pierwokupu (sprzedawca). Jednocześnie ustawa w art. 32 wskazuje, że umowy objęte prawem pierwokupu na podstawie dotychczasowych przepisów ustawy powodziowej, zawarte w okresie od 5 października 2024 r. do dnia wejścia w życie ustawy bezwarunkowo będą poczytywane za umowy zobowiązujące do przeniesienia własności rzeczy lub praw do nieruchomości. Notariusz, przed którym została zawarta taka umowa jest zobowiązany w terminie 3 dni od dnia wejścia w życie ustawy, zawiadomić właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści przedmiotowej umowy. W przypadku nieskorzystania przez gminę, w okresie miesiąca od zawiadomienia jej przez notariusza, z prawa pierwokupu własność rzeczy lub praw do nieruchomości nabytych w drodze pierwokupu przechodzi ma na nabywcę z mocy prawa. W takim wypadku notariusz jest zobowiązany w terminie 3 dni zawiadomić sąd, do którego skierował wniosek o wpis do księgi wieczystej, o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu przez uprawnioną gminę. Zmiany wprowadzone w przepisach ustawy w zakresie realizacji prawa pierwokupu zostały opracowane w uzgodnieniu z Krajową Radą Notarialną. Z poważaniem z up. Czesław Mroczek Sekretarz Stanu Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji [1] Dz. U. poz. 1717, dalej „ustawa”. [2] Dz. U. z 2024 r. poz. 654, z późn. zm., dalej „ustawa powodziowa”. [3] Dz. U. poz. 1371, z późn. zm. [4] Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, z późn. zm. [5] Dz. U. z 2024 r. poz. 1145.