Interpelacja w sprawie przyszłości społecznych inicjatyw mieszkaniowych i możliwości rezygnacji samorządów z udziału w SIM-ach

Interpelacja w sprawie przyszłości społecznych inicjatyw mieszkaniowych i możliwości rezygnacji samorządów z udziału w SIM-ach Interpelacja nr 3599 do ministra funduszy i polityki regionalnej w sprawie przyszłości społecznych inicjatyw mieszkaniowych i możliwości rezygnacji samorządów z udziału w SIM-ach Zgłaszający: Marek Krząkała, Krystyna Sibińska, Izabela Katarzyna Mrzygłocka Data wpływu: 01-07-2024 Szanowna Pani Minister! Rządowy program społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) miał być następcą nieudanego programu Mieszkanie Plus. SIM-y mają bowiem na celu budowę mieszkań o umiarkowanym, niższym od rynkowego czynszu dla osób, które nie są w stanie kupić sobie mieszkania na kredyt. Zakładają też, że te mieszkania będzie można wykupić na własność (bez brania kredytu - wykup ma być rozłożony na wiele lat i wliczony w stawkę czynszu). Program ruszył w 2021 r. W jego ramach powstawały spółki SIM, zakładane przez Krajowy Zasób Nieruchomości i samorządy lub przez same samorządy. I to te spółki miały zajmować się budową mieszkań. Zaś rolą Krajowego Zasobu Nieruchomości i samorządów było m.in. wnoszenie do spółek SIM gruntów pod mieszkaniowe inwestycje. Zachętą do tworzenia takich przedsięwzięć były także państwowe dotacje dla samych samorządów - na ich wkład finansowy do spółek SIM (po 3 mln zł dla każdego samorządu), jak i dotacje od państwa dla tych spółek - na realizację inwestycji mieszkaniowych. Zachęty były na tyle atrakcyjne, że zainteresowanie tym programem szybko rosło. Powstało ponad 30 spółek SIM z udziałem kilkuset samorządów. Są jednak samorządy, które obecnie chcą zrezygnować z udziału w SIM-ach. Takim przykładem jest gmina Kuźnia Raciborska na Śląsku, która jest wspólnikiem spółki SIM Śląsk Południe sp. z o.o. z siedzibą w Bielsku-Białej, utworzonej na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Bielsku-Białej Wydział VIII Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000960339, posiadającym 219.546 udziały o wartości po 50 zł każdy, pokryte wniesionym zarówno wkładem pieniężnym, jak i niepieniężnym, w postaci aportu do spółki prawa własności nieruchomości położonych w Kuźni Raciborskiej. Spółka powstała oczywiście dla realizacji celów określonych w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, tj. m.in. dla celów realizacji przedsięwzięcia określonej w umowie ww. spółki, jako „inwestycji nr 5”, w wyniku którego co najmniej 80% powierzchni użytkowej mieszkań będą stanowiły mieszkania na wynajem oraz planuje się utworzenie 93 lokali mieszkalnych na terenach wniesionych aportem do spółki przez ww. gminę (§ 6 ust. 7 umowy spółki). Utworzona spółka, o której mowa powyżej jest podmiotem w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych działającym na zasadach ogólnych. W obecnym kształcie, wobec m.in. braku możliwości finansowych zrealizowania założeń inwestycyjnych przewidzianych umową spółki, gmina Kuźnia Raciborska jest zainteresowana wystąpieniem ze spółki bądź przez zainicjowanie procesu likwidacji spółki bądź w formie odsprzedania udziałów spółce. Problemem w tym przypadku jest możliwość „bezkosztowego” wystąpienia ze spółki (w tym odzyskania nieruchomości będących przedmiotem wkładu niepieniężniego). Warto odnotować, że brak finansowania spółki ze strony gminy Kuźnia Raciborska poprzez zaniechanie wnoszenia kolejnych wkładów pieniężnych na pokrycie kolejnych udziałów spowodowane jest przede wszystkim brakiem jasnych i czytelnych zasad realizowania inwestycji przez spółkę na terenach gminy, zaś kolejne wpłaty wkładu pieniężnego obejmujące środki zewnętrzne bez wymaganej wiedzy wspólnika, obciążać będą gminę Kuźnia Raciborska w zakresie gospodarnego wykorzystania środków z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, co już jest przedmiotem postępowania Najwyższej Izby Kontroli. Władze gminy widzą szereg zagrożeń związanych z realizacją inwestycji, w tym przede wszystkim brak wiedzy odnośnie do wysokości czynszów lokali mieszkalnych, a których wartość uzależniona jest, zgodnie z art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, od wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego, która z kolei będzie znana dopiero po zakończeniu inwestycji. Zagrożeń, w ocenie gminy Kuźnia Raciborska, dla powodzenia inwestycji będącej przedmiotem działania spółki należy upatrywać także w konieczności wcześniejszego uiszczenia przez lokatorów kwoty pobieranej tytułem kosztów realizacji inwestycji, o czym mowa w art. 28 ust. 3 i 5 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz opłaty tytułem partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. Powyższe należy rozpatrywać łącznie z pojawiającymi się postulatami zrezygnowania z posiadanej aktualnie przez najemców możliwości wykupienia lokali mieszkalnych, co wpłynie na zainteresowanie inwestycją wśród potencjalnych beneficjentów projektu i będzie skutkować koniecznością poniesienia przez gminę m.in. opłat, o których mowa w art. 28 ust. 3 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, jak również opłat partycypacyjnych, od każdego „niezasiedlonego” nowo utworzonego lokalu mieszkalnego, co znacząco podniesie koszty realizacji inwestycji po stronie samorządu. W świetle powyższego proszę o odpowiedź na następujące pytania: Czy ministerstwo rozważa możliwość przeprowadzenia zmian legislacyjnych w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, których przedmiotem będzie umożliwienie wystąpienia przez gminy będące jednocześnie wspólnikami inicjatyw mieszkaniowych (niezależnie od ich formy prawnej), z tychże inicjatyw, i odzyskanie wniesionych do nich praw własności nieruchomości w określonych sytuacjach, stanowiąc jednocześnie regulacje prawne będące lex specialis do reguł obowiązujących na gruncie Kodeksu spółek handlowych? Jaka jest skala problemu i czy inne samorządy na terenie kraju sugerowały podobne rozwiązania co gmina Kuźnia Raciborska? Czy ministerstwo rozważa możliwość przeprowadzenia zmian legislacyjnych, których przedmiotem będzie maksymalne odciążenie najemców od kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowej, w tym rezygnację z ustawowego obowiązku obciążania najemców opłatami na poczet kosztów realizacji inwestycji? W jaki sposób ministerstwo planuje rozwiązać kwestię poręczenia jako zabezpieczenia pozyskania środków na realizację inwestycji związanych z działalnością SIM, wobec informacji, że KZN jako pierwotny poręczyciel nie będzie zabezpieczał środków pozyskiwanych na cele budownictwa mieszkaniowego w formie SIM poprzez udzielanie poręczenia? Czy planowane są zmiany w prawie, których przedmiotem będzie przyjęcie regulacji rezygnujących (zmniejszających) z nakładania na najemców obowiązku ponoszenia kosztów partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego i rezygnacji z rozwiązania uzależniania tego obowiązku od zawarcia umowy najmu? Czy i dlaczego rozważane jest odbieranie najemcom wyłonionym w procesie inwestycyjnym prawa do wykupienia lokalu mieszkalnego? Czy już wiadomo, co ostatecznie rząd zrobi z Krajowym Zasobem Nieruchomości i ze społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi? Ile inwestycji rozpoczęły spółki SIM z udziałem KZN na terenie kraju oraz ile jest na ukończeniu? Z wyrazami szacunku Marek Krząkała Poseł na Sejm RP