do ministra finansów i gospodarki
w sprawie rozbieżności w stosowaniu ulgi mieszkaniowej przy zakupie nieruchomości finansowanej kredytem
Zgłaszający: Sławomir Mentzen
Data wpływu: 16-09-2025
Szanowny Panie Ministrze,
zwracam się z interpelacją w sprawie niejednolitego stosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163, z późn. zm., dalej: ustawa o PIT) regulującego tzw. ulgę mieszkaniową.
Zasadą jest, że podatnik, który zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, może skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczy w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe. Problem praktyczny powstaje w sytuacji, gdy nowa nieruchomość jest nabywana z częściowym finansowaniem bankowym (kredytem hipotecznym).
I. Stanowisko organów podatkowych
Organy podatkowe przyjmują restrykcyjną interpretację, zgodnie z którą wydatkiem na własne cele mieszkaniowe może być jedynie ta część ceny nabycia nowej nieruchomości, która została pokryta bezpośrednio ze środków podatnika, tj. wkładu własnego. Wartość sfinansowana kredytem nie jest, zdaniem organów, wydatkiem podatnika w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, lecz wydatkiem banku. W konsekwencji zwolnienie obejmuje tylko proporcjonalną część dochodu odpowiadającą wkładowi własnemu.
II. Stanowisko sądów administracyjnych
W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiają się jednak odmienne poglądy:
- Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (wyrok z 21 października 2020 r., sygn. III SA/Wa 2411/19) wskazał, że istotne jest przeznaczenie wartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe, a nie to, czy środki były wydatkowane bezpośrednio, czy pośrednio przez kredyt. Sąd podkreślił, że celem przepisu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, a nie badanie źródła finansowania.
- Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 2 lutego 2024 r., sygn. II FSK 594/21) dopuścił możliwość uwzględnienia jako wydatku na własne cele mieszkaniowe nie tylko wkładu własnego, lecz także kwoty spłat kredytu dokonanych w ustawowym terminie (obecnie są to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości). NSA wskazał, że doświadczenie życiowe pokazuje, iż podatnicy, sprzedając mieszkanie i kupując droższe, zazwyczaj przeznaczają środki ze sprzedaży na wkład własny oraz późniejsze spłaty kredytu. Z tego względu spłaty kredytu w okresie ustawowym powinny być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe.
III. Trzy konkurencyjne podejścia
Obecnie funkcjonują zatem trzy równoległe interpretacje:
1) podejście organów podatkowych: wydatkiem mieszkaniowym jest wyłącznie wkład własny;
2) podejście części sądów (np. WSA): wydatkiem jest cała cena nabycia nieruchomości, niezależnie od źródła finansowania;
3) podejście wyrażone przez NSA: wydatkiem jest wkład własny plus spłaty kredytu dokonane w ustawowym terminie (co najmniej w okresie 3 lat).
IV. Skutki niejednolitości
Brak jednoznacznej regulacji i jednolitej praktyki powoduje poważne trudności dla podatników, którzy:
- nie są w stanie przewidzieć, jakie stanowisko zajmie ich urząd skarbowy,
- często zmuszeni są do wieloletnich sporów sądowych,
- żyją w niepewności co do wysokości przyszłego zobowiązania podatkowego.
W istocie brak jasności uderza w podatników, którzy kierują się racjonalnością ekonomiczną i powszechną praktyką zakupu mieszkań z udziałem kredytu hipotecznego.
V. Pytania do ministra finansów
W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z pytaniami:
1) Które z przedstawionych podejść Ministerstwo Finansów uważa za prawidłowe:
- wyłącznie wkład własny,
- cała cena nabycia nieruchomości,
- wkład własny powiększony o spłaty kredytu w ustawowym terminie?
2) Czy Ministerstwo Finansów planuje wydanie interpretacji ogólnej w tej sprawie w celu ujednolicenia praktyki organów podatkowych?
3) Czy w resorcie prowadzone są prace nad zmianami legislacyjnymi, które wprost przesądziłyby tę kwestię i zapewniły podatnikom jasność prawa?
VI. Uzasadnienie potrzeby interwencji
Ulga mieszkaniowa jest jednym z najczęściej stosowanych zwolnień podatkowych w Polsce. Dotyczy dziesiątek tysięcy obywateli, którzy w warunkach wysokich cen nieruchomości i rosnących stóp procentowych zaciągają kredyty hipoteczne. Obowiązujące przepisy, interpretowane niejednolicie, prowadzą do braku pewności prawa i nierównego traktowania podatników w analogicznych sytuacjach.
Dlatego konieczne jest, aby Ministerstwo Finansów jasno wskazało prawidłową wykładnię przepisów – najlepiej w formie interpretacji ogólnej – bądź też zaproponowało stosowne zmiany ustawowe.
Z wyrazami szacunku
Sławomir Mentzen